Üürileandja meelespea: kuidas kaitsta end makseraskustes üürniku eest?
Üürniku finantsraskused võivad kaasa tuua üürimaksete hilinemise ning üürileandjal võib tekkida inimlikult arusaadav soov võlgu olevast üürnikust lahti saada. Inimese kodu on aga puutumatu ning ebaseaduslikult kedagi kodust välja tõsta ei tohi.
Advokaadibüroo Hedman advokaat Kaire Sepper tõi välja, et põhiseaduse kohaselt on inimese kodu puutumatu ning kodu puutumatuse jämedamaid rikkumisi on ebaseaduslik elamispinnalt väljatõstmine või valduse äravõtmine. “Iga üürileandja peab teadma, et ebaseaduslikult kedagi oma kodust välja tõsta ei tohi ning selline tegu on karistatav rahalise karistusega,” rõhutas Sepper.
Advokaat selgitas, et üürniku seaduslikuks väljatõstmiseks on vajalik kohtulahend või enampakkumise akt. “Tegemist on omaniku jaoks aeganõudva ja kulutusi toova olukorraga, kuid kohtuotsuse olemasolul saab üürniku välja tõstmisel olla abiks kohtutäitur ning vajadusel saab toimingu juurde kaasata ka politsei,” ütles ta.
Hedmani advokaat pakkus välja kuus sammu üürileandja riskide maandamiseks ning tekkinud probleemide lahendamiseks.
Tee üürnikule taustakontroll
Probleemide ennetamiseks soovitas advokaat teha üürniku taustakontroll juba enne üürilepingu sõlmimist. “Tuleb aga meeles pidada, et taustakontrolli tegemiseks on vaja õigustatud huvi olemasolu. Seega kui esmane valik sobivatest üürnikest on tehtud, tasub küsida isikukoodi ja nõusolekut taustakontrolli läbiviimiseks. Kui potentsiaalne üürnik ei ole sellega nõus, võiks see olla esimene nn punane lipp,” ütles Sepper.
Inimese tausta saab kontrollida erinevatest maksehäireregistritest. “Maksehäireregistreid on Eestis palju ning need ei ole riiklikud ehk tervikliku pildi saamiseks oleks vaja tutvuda nende kõigiga,” selgitas Sepper. Lisaks saab kasutada ka riiklikke registreid nagu Maksuameti võlainfo, kohtulahendite register, karistusregister ja äriregister. Sepper avaldas lootust, et peagi valmib ka Justiitsministeeriumi täitemenetluse register, mis pidi valmima juba eelmise aasta alguses ning kust saab infot inimese käimasolevate täitemenetluste kohta. “Samas võlainfo olemasolu ei tähenda, et inimesega ei tohiks üürilepingut sõlmida, kuid see aitab üürileandjal hinnata võimalikke riske,” täpsustas Sepper ning lisas, et täiendavalt võib üürnikult küsida ka eelmise üürileandja soovitust.
Võlainfo olemasolu ei tähenda, et inimesega ei tohiks üürilepingut sõlmida, kuid see aitab üürileandjal hinnata võimalikke riske.
Koosta korralik leping
Üürileandjal on võimalik valida, kas sõlmida tähtaegne või tähtajatu üürileping. Tähtajatut üürilepingut saavad pooled lõpetada kolmekuulise etteteatamisega või poolte kokkuleppel ka varem.
Tähtajatut üürilepingut saavad pooled lõpetada kolmekuulise etteteatamisega või poolte kokkuleppel ka varem.
Tähtajaline üürileping lõpeb aga reeglina tähtaja möödumisel, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. “Erakorralise ülesütlemise alused on reguleeritud võlaõigusseaduses ning kui seaduses sätestatud erakorralisi aluseid ei esine, ei saa tähtajalist lepingut niisama üles öelda,” juhtis Sepper tähelepanu. Näiteks saab üürilepingut üles öelda siis, kui üürnikul on probleemid maksedistsipliiniga või kui võlgnevus on kogunenud teatud summani.
Hedmani advokaat tõi välja, et oma praktikas puutub ta väga tihti kokku üürilepingutega, mis ei vasta seadusele ning üürileandjad unustavad ära, et igasugune üürniku kahjuks olev lepingu tingimus on tühine. “Internetis ringleb mitmeid lepingute põhjasid ning võimalik, et mõni neist on ka seadustele vastav, kuid seadused muutuvad pidevalt ning igasuguse lepingupõhja kasutamine on riskantne,” rõhutas Sepper.
Riskide hajutamiseks soovitas Sepper kasutada maaklerteenust või pöörduda lepingu koostamiseks või ülevaatamiseks advokaadi poole. Lisaks on võimalik kasutada mõnda usaldusväärset üüriplatvormi.
Hangi kontaktandmed
Praktikas juhtub advokaadi sõnul tihti, et üürilepingust on puudu üürniku kontaktid. Kontaktide olemasolu on aga vajalik juhuks, kui üürnikuni on vaja toimetada hoiatust, lepingu ülesütlemise teadet, maksekäsku või hagiavaldust. “Kui kontakte pole avaldatud, tekivad paratamatult viivitused ja probleemid. Mida rohkem kontakte lepingusse märkida, seda lihtsam on tulevikus inimene kätte saada ka nt kohtutäituril,” soovitas Sepper.
Koosta korrektne lepingu ülesütlemise teade
Praktikas eksitakse Hedmani advokaadi sõnul tihti ka lepingu ülesütlemise teate edastamisega üürnikule ning nõuetele mittevastav ülesütlemine on paraku tühine. Seaduse kohaselt peab ülesütlemisavaldus olema kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.
Tegele makseviivitusega koheselt
Kui üürnik jääb võlgu, soovitas advokaat tegeleda probleemiga koheselt, sest mida kauem oodata, seda suuremaks võlgnevus kujuneb. Maksete hilinemisel tasub saata meeldetuletusi ning kirjalikke hoiatusi lepingu ülesütlemise kohta.
Maksete hilinemisel tasub saata meeldetuletusi ning kirjalikke hoiatusi lepingu ülesütlemise kohta.
Erakorraliselt saab lepingu üles öelda, kui võlgnevus on kogunenud teatud summani. Näiteks kui üürnik on võlgu kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulud või nende olulise osa. Samuti siis, kui võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kõrvalkulud.
Võla kättesaamiseks kasuta maksekäsku või pöördu hagiga kohtusse
Võla kättesaamiseks saab kohtusse esitada maksekäsu avalduse või hagi. Tallinnas asuva kinnistu üürilepingust tulenevaid vaidlusi saab lahendada ka Tallinna üürikomisjonis, kus menetlus on kiire ja riigilõivu tasuma ei pea, otsusega saab aga pöörduda kohtutäituri poole.
Maksekäsu kiirmenetluses saab nõuda nõudeid kuni 8000 euro ulatuses. Tegemist on kõige lihtsama menetlusega, kus riigilõiv on väiksem ja tõendeid esitama ei pea ning maksekäsuga saab pöörduda kohtutäituri poole. Kolmandaks võimaluseks on hagi esitamine kohtusse, mis on omaniku jaoks paraku kõige aja- ja ressursimahukam.
Seega kokkuvõttes, tehke üürnike osas juba enne lepingu sõlmimist taustakontroll, koostage korralik leping ning ülesütlemise korral ka seadusele vastav ülesütlemise teade. Võlgade kättesaamiseks ja valduse vabastamisel abi vajades pöörduge õigusnõustaja ja kohtu poole.
