Kodu vahetamine kodulaenu ajal? Pank annab nõu, kuidas teha seda sujuvalt ja targalt
Kodulaen sõlmitakse tavaliselt mitmekümneks aastaks, mistõttu pole üldse harv, et selle aja jooksul tekib soov elukohta muuta, vana kodu maha müüa ja uus soetada. Kuidas aga seda teha, kui olemasolev kinnisvara on ostetud kodulaenuga?
Teoorias on lahendus lihtne: müü vana kodu maha, maksa ennetähtaegselt tagasi kodulaen, sõlmi uus kodulaenuleping ja kasuta varast saadud raha uue kodu sissemakseks. Swedbanki eluasemelaenude valdkonnajuhi Anne Pärgma sõnul kõlab selline plaan kõlab küll hästi, kuid samas võivad protsessis kerkida esile erinevad tehnilised nüansid. “Näiteks ei ole alati võimalik ostu- ja müügitehinguid ajastada nii, et uus kodu oleks kohe pärast vana müümist sisse kolimiseks valmis,” ütles ta.
Mida sellisel juhul teha? Pärgma sõnul sõltub lahendus inimeste soovidest ja maksevõimest – kui sissetulek seda lubab, võib uue kinnisvara soetada teise kodulaenuga juba enne praeguse elukoha müümist.
Kui sissetulek seda lubab, võib uue kinnisvara soetada teise kodulaenuga juba enne praeguse elukoha müümist.
“Selleks tuleb täita uus laenutaotlus, misjärel hindab pank inimese maksevõimet, millest peaks piisama nii uue kui ka olemasoleval laenu tasumiseks,” sõnas ta. “Kui uus kodu on ostetud, maksab inimene ajutiselt kahte kodulaenu, mille ajal saab ta tegeleda vana vara müümisega.”
Pärgma sõnul on taolises olukorras oluline ka endal järele mõelda, kui kaua rahakott kahe laenu tasumist lubab, kuna eluasemega tulevad kaasa ka muud kulud, näiteks kommunaalmaksed. “Samuti tasub ette planeerida, kui kaua võiks eeldatavalt kinnisvara müümine aega võtta, sest näiteks linnas on tehinguaktiivsus oluliselt suurem kui hajaasutusega piirkondades,” lisas ta.
Soovi korral saab pank maksete vähendamiseks pakkuda ka maksepuhkust ehk koostada maksegraafikud nii, et tasutakse ainult intressi kuni olemasoleva vara müügini. “Lisaks saab kasutada olemasolevat vara uue laenu lisatagatisena – see aga oleneb, kui kaua ja mis summas on senist kodulaenu makstud,” rääkis Pärgma.
Soovi korral saab pank maksete vähendamiseks pakkuda ka maksepuhkust ehk koostada maksegraafikud nii, et tasutakse ainult intressi kuni olemasoleva vara müügini.
Kui kahe kodulaenu maksmine käib üle jõu, võib kaaluda vana vara müüki enne uue soetamist. Pärgma sõnul tasub sellisel juhul mõelda, kas pärast välja kolimist oleks võimalik viibida ajutisel pinnal, näiteks üürikorteris. “Abiks saavad olla ka sõbrad või sugulased, kellelt tasub uurida, kas neil on lühiajaliselt elukohta pakkuda,” rääkis ta.
Ka vahetustehinguid tuleb ette
Kui enamikel juhtudel vormistatakse kinnisvaraga ostu- ja müügitehinguid, siis vahel tuleb ette ka olukordi, kus kodulaenuga kinnisvara vahetatakse teise kinnisvara vastu. “Tavaliselt kohtame selliseid tehinguid perekeskis või sugulaste vahel. Siin soovitame enne ka notariga konsulteerida, et milline tehing kõikide osapoolte huvide katmiseks teha,” sõnas ta.
Milline tehing oleks sellistes olukordades kõige mõistlikum vormistada? Tartu notari Tiia Tombergi sõnul tuleb kõik tehingud teha nii, et nad vastaks poolte tegelikule tahtele, sealhulgas ka pereliikmete vahelised tehingud.
“Kui tehingu eesmärk on anda mingi asi tasuta teisele isikule, on õige vormistada kinkeleping. Kinkimine peab tooma rõõmu nii kinkijale kui ka kingisaajale ja kinkimise eest ei taha kinkija kingisaajalt midagi vastu saada,” ütles ta.
Kui tehingu eesmärk on anda mingi asi tasuta teisele isikule, on õige vormistada kinkeleping.
“Kui tehingu eesmärk on anda teisele isikule mingi asi tingimusel, et ta annab mingi talle kuuluva asja vastu, on õige vormistada vahetusleping. Vahetusleping on oma olemuselt nagu kaks müügilepingut,” sõnas Tomberg.
Tombergi sõnul ei mõjuta asja omandi üleandmine panditud asja pandiõigust. “Tavapäraselt soovivad laenuandjad panditud asja omaniku vahetumisest siiski teada, mistõttu tuleb panditud vara võõrandamise lepingud laenuandja ehk pandipidajaga eelnevalt kooskõlastada,” lisas ta.
Kokkuvõttes on Pärgma sõnul mõistlik alati pangaga konsulteerida, kui planeeritakse tehinguid, mis puudutavad olemasoleva kodulaenuga seotud kinnisvara. “Iga juhtum on omanäoline ning nõuab läbimõeldud otsuseid. Nii tagad, et kodu vahetamine või müümine õnnestub ilma stressi ja ootamatute üllatusteta,” lisas ta.
