Eksperdid selgitavad: kas praegune turg soosib kodu ostmist või üürimist?
Eesti kinnisvaraturg on üle poole aasta olnud keskmisest aktiivsem, kuid endiselt on õhus tunda passiivsust ja ostjate kõhklust. Kinnisvarakonsultant Tõnu Toompark ja Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova annavad ülevaate, millised tegurid mõjutavad hetkel kinnisvaraturgu ning kas praegu on õige aeg kinnisvara soetamiseks.
Kinnisvaraeksperdi Tõnu Toomparki sõnul on kinnisvaraturul viimastel kuudel toimunud aktiivne ostu-müügitegevus, kuid see kehtib eelkõige järelturu korteritele, sest uusarenduste hinnad on jätkuvalt kõrged. Seetõttu valivad paljud ostjad 10–15 aasta vanuseid kortereid, mis on hinna ja kvaliteedi poolest paremas tasakaalus. „See ei ole aga ainult hinnaargument – sageli on ka piirkond ja infrastruktuur juba välja kujunenud, mistõttu tundub järelturg paljude jaoks loogilisem valik,” lisab ta.
Coop Panga kodulaenude äriliini juht Karin Ossipova toob välja, et kuigi ostjate kindlustunne on saanud väikese tagasilöögi, püsib laenutaotluste arv suur. Aastaga on euribor langenud 1,5 protsenti ja pankade marginaalid umbes 0,2 protsenti, mis on kasvatanud koduostjate laenuvõimekust. „Kui aasta tagasi sai ostja lubada endale näiteks 100 000 euro suurust laenu, siis tänaseks on see summa kasvanud juba 115 000 euroni,“ sõnab ta.
Kui aasta tagasi sai ostja lubada endale näiteks 100 000 euro suurust laenu, siis tänaseks on see summa kasvanud juba 115 000 euroni.
Veelgi soodsamaid tingimusi pakuvad pangad energiasäästlikele A-energiaklassi kodudele. Samas tõdeb Ossipova, et kuna need on enamasti tunduvalt kallimad, jäävad need paljudele kättesaamatuks. Seetõttu on Coop Pank otsustanud pakkuda soodsamaid laenutingimusi ka näiteks õpetajatele, politseinikele, päästjatele ja kaitseväelastele.
Odavamaks hinnad enam ei lähe
Järelturu korterite hinnad püsivad stabiilsed või on kerges tõusus, eriti uueväärsete korterite segmendis. Samas uusarenduste hinnad püsivad kõrged. „Ehitamine ei lähe odavamaks – tööjõukulud ja materjalide hinnad püsivad kõrged ning arendajad tahavad kasumit teenida,“ selgitab Toompark. „Seega ei ole põhjust loota, et uusarendused hakkavad järsku soodsamaks muutuma.“
Tallinna uute korterite keskmine ruutmeetrihind on ligi 5000 eurot, mille on Toomparki sõnul niivõrd kõrgeks ajanud märkimisväärne hulk äärmiselt kalleid projekte näiteks Kalamajas mere ääres ja südalinna piirkonnas. Tallinna äärelinnades jääb uute korterite ruutmeetrihind 3500-4500 euro vahele.
Hinnatõusu, mis võiks ulatuda kuni viie protsendini, näeb Toompark pigem järelturukorteritele, kus nõudlus võiks parema kättesaadavuse tõttu kasvada.
Tehingute arv peab hakkama vähenema
Toomparki hinnangul ei saa senine keskmisest kõrgem tehingute maht lõputult kesta ning sel ja järgmisel aastal peaks järelturutehingute maht hakkama vähenema.
Uute korterite turuosas on tehingute maht seevastu pigem anomaalselt väike. Nii võib seal tulla väike tõus – kui 2024. aastal tehti Tallinnas umbes 1350 tehingut, siis 2025. aastal võiks see Toomparki hinnangul jõuda 1400–1600 juurde.
Toompark toob välja, et elamispindade tehingute arv on senini majanduslangusest justkui puutumata jäänud. Üheks põhjuseks peab ta Eestisse saabunud sõjapõgenikke, kes on kasvatanud nõudlust ja andnud turule ajutise „dopinguefekti“.
Üürikinnisvara nõuab konksu leidmist
Kui kodu ostmiseks on praegu hea aeg, siis üüriinvestoritel on kasumlikult tegutsemine keeruline, sest konkurents on tihe ja üürihinnad madalad. Näiteks Tallinnas on üüriturg ülepakkumises – kui praegu pakutakse üürimiseks umbes 1500 korterit, siis ajalooline keskmine on umbes 1100 üürikorteri juures.
„Täna ei ole mõtet osta turu keskmisel tasemel korterit, et seda keskpärase hinnaga välja üürida. Kuskil peab olema mingi konks. See võib-olla see, et ostan korteri, üürin välja ja plaaningi selle 5–10 aasta pärast anda oma lapsele, kes on iseseisvasse ellu astumas,“ sõnab Toompark.
Täna ei ole mõtet osta turu keskmisel tasemel korterit, et seda keskpärase hinnaga välja üürida.
Kui 2010–2020 oli kinnisvarasse investeerimine lotomäng, kus iga loos võitis, siis täna see enam nii pole. „Lototroni masin tehti korda ehk tänases turusituatsioonis iga kinnisvaraost enam ei garanteeri kiiret ja suurt kasumit ning investor peab olema oluliselt strateegilisem,“ sõnab Toompark.
Kas kodu osta või üürida?
Kuigi täna on üürimine Toomparki hinnangul isegi liiga soodne, siis pikemas plaanis usuvad mõlemad, et eelistama peaks kodu ostmist. Nii on Karin Ossipova oma lastele soovitanud kinnisvara pigem osta kui üürida, kuna üldjuhul ostetakse endale omandisse üsna samaväärne korter.
„Igal juhul on mõistlikum võtta laen ja osta endale kodu, sest muidu sa maksad ju kinni võõrast laenu. Kodulaenu võttes maksad kinni enda laenu ja kasvatad oma vara väärtust,“ sõnab Ossipova.
„Kinnisvarahinnad, majandus ja üürihinnad on tsüklilised ehk käivad üles ja alla. Eks mingil ajal on üürimine odavam ja mingil ajal on seda omamine. Aga see, mis on odavam, on hästi lühiajaline vaade. Kui me vaatame pikemat ajatelge, näiteks 10–20 aastat, siis pigem on mõistlik kodu osta,“ sõnab Toompark.
Samas rõhutab ta, et kodu omamist investeeringuks pidada ei saa, kuna investeering peaks kapitali kasvatama. Küll aga on kodu ostmisel selge säästmise ehk kapitali säilitamise funktsioon.
Eesti kapitalil põhinev Coop Pank on üks viiest Eestis tegutsevast universaalpangast. Pangal on 211 000 igapäevapanganduse klienti. Coop Pank kasutab jaekaubanduse ja panganduse vahel tekkivat sünergiat ning toob igapäevased pangateenused kodule lähemale. Panga strateegiline omanik on kodumaine kaubanduskett Coop Eesti, mille müügivõrgustikku kuulub 320 kauplust.
