Ekspert selgitab: miks pole kinnisvarahinnad Eestis langenud nii palju kui inimesed ootasid
Eesti suurima kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme Igor Habali kinnitusel hoiavad Eestis kinnisvarahindasid üleval kolm tegurit, mis mõjutavad turgu ka sel aastal.
Igor Habali sõnul on Eestis kinnisvarahinnad langenud vähem kui Euroopas keskmiselt. „Eelmise aasta statistikas kajastusid uusarenduste real olulisel määral varasemad tehingud, mis moonutasid tegelikku olukorda, aga reaalselt oli keskmine langus 5%-7%. Samal ajal oli Saksamaal kinnisvara hinnalangus kuni 10% ja Rootsis isegi 10%-15%. Arvestades, et Eestis on majanduslangus euroala sügavaim, siis ootavad inimesed suuremat muutust ka kinnisvaras, kuid sellele töötavad vastu kolm olulist majandustegurit,“ rääkis Habal.
„Esimene põhjus on tööturu tugev seis. Tööpuudus on küll veidi tõusnud, olles praegu 8% juures ning võib aasta alguse koondamiste tõttu ka kümne protsendini jõuda, aga tegelikult on mündi olulisemaks pooleks kõrge tööhõive. Palka teenivad ligi 700 000 inimest, mis on viimaste aastatega ligi 50 000 võrra kasvanud ning suures plaanis on tööjõuturg hästi vastu pidanud,“ lisas Habal.
„Keskpankade euribori tõstmise eesmärk oli majandust ja inflatsiooni jahutada, mis on teatava määrani töötanud, ent majandust see ei ole maha murdnud. Majandus toimib, aga aeglasemas tempos. Arvestades, et meie peamised sihtturud nagu Soome ja Rootsi näevad sel aastal ilmselt majanduslangust, siis on Eesti majandus tegelikult hästi hakkama saanud ja inimesed saavad enda laenud makstud. 2007.-2008. aasta kinnisvarakriisiga võrreldavaid hädamüüke praegu pole ning see on hoidnud nii turgu kui hindasid,“ rääkis Habal.
Uus Maa juhatuse liikme sõnul on teine hindade püsimise põhjus inimeste suhteliselt madal kohustuste osakaal palkadesse. „Eesti Panga määrusega peavad pangad arvestama, et kodulaenu saamise hetkel poleks inimese kõik laenukohustused suuremad kui 50% netosissetulekust. Kogu Eesti elanikkonna kohustused sissetulekust olid 2022. aastal 55% juures ning Euroopa kontekstis on see küllalt turvaline näitaja (ELi keskmine on 71,5%), mis viitab ühtlasi sellele, et võimalus, et inimesed jääksid laenumaksetega hätta, on küllaltki väike. Soomes ja Saksamaal on kohustuste osakaal üle 70% ning näiteks Rootsis üle 170%. See näitab, et teistes riikides antakse ja võetakse laenu kergemini ja inimeste netovarad kipuvad jääma ka miinuspoolele ehk kohustuste kogusumma on suurem kui varade väärtus,“ ütles Habal.
„Samuti on Eestis kinnisvara soetamisel suhteliselt kõrge omafinantseering – keskmiselt 67% ulatuses võetakse laenu ja kolmandik ostetakse omavahenditest. Samas lubaks Eesti Pank laenu väljastada ka vaid 15-protsendilise omaosalusega, mis näitab, et inimesed ei soovi eluasemelaenu saamisel kasutada ära maksimaalselt lubatud määra. See hoiab laenukohustused madalamana ning seetõttu on inimestel ka väiksem vajadus keerulisemal ajal müüa,“ sõnas Habal.
„Kuigi Eestis on kinnisvara rahvusspordiala – elanike arvu kohta on Eesti kinnisvaraturg viimase 20 aasta lõikes Euroopa üks aktiivsemaid, siis on meie võetud laenukohustused mõistlikud. Praegu on eluasemelaen vaid 30% omanikest, keda kõrge euribor mõjutab. Nii inimesed ise kui pangad õppisid 2007.-2008. aasta kriisist ja pole kergekäeliselt liigselt suuri kohustusi võtnud,“ lisas Habal.
Igor Habali sõnul on kolmanda põhitegurina hoidnud kinnisvarahinnad üleval üldine kõrge inflatsioon, mis tegelikult tähendab ka nominaalselt samal tasemel püsinud kinnisvarahindade sisulist odavnemist. “Eelmisel aastal oli inflatsioon üle 9%, samas kui korterite mediaanhind tõusis statistiliselt 5% – see tähendab, et reaalhindades toimus hinnalangus, mis jätkub ka sel aastal,” sõnas Habal.
